VERERBEN VON IMMOBILIEN DURCH TESTAMENT ERBVERTRAG

Das Vererben von Immobilien sollte gründlich geplant und ausdrücklich im Testament oder Erbvertrag geregelt werden. Auf diese Weise lassen sich die Nachteile der gesetzlichen Erbfolge vermeiden und der Erblasser behält auch nach dem Tod Einfluss auf das Schicksal seiner Immobilie.

• Vererben von Immobilien durch Testament

  Beim Verfassen eines Testaments stehen dem Erblasser zwei Testamentsformen zur Verfügung: handschriftliches Testament und öffentliches (notarielles) Testament.

  Expertenrat

  Errichten Sie besser ein öffentliches (notarielles) Testament. Dieses kann im Gegensatz zum handschriftlichen Testament nicht verloren gehen, unterdrückt oder verfälscht werden.

  Zum sicheren Vererben von Immobilien bieten sich folgende testamentarische Verfügungen an:

• Teilungsanordnung

  Mehrere Erben müssen den Nachlass entsprechend ihren Erbquoten untereinander aufteilen (Auseinandersetzung Erbengemeinschaft, Nachlassteilung).

  Mithilfe der Teilungsanordnung kann der Erblasser in seinem Testament genau festlegen, wer, welche Vermögensgegenstände bei der Nachlassteilung erhält. Soll eines der Erben die Immobilie bekommen, muss er unter Umständen gegenüber seinen Miterben einen Ausgleich zahlen, wenn er wertmäßig mehr erhält, als ihm nach seiner Erbquote zusteht. Der Erblasser kann diese Rechtsfolge testamentarisch ausschließen.

  Zu beachten ist, dass die Teilungsanordnung nicht automatisch den Erwerb der Nachlassimmobilie herbeiführt. Vielmehr muss der begünstigte Erbe die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft (Nachlassteilung) abwarten, es sei denn, die Miterben gestatten ihm, die Immobilie bereits vorher aus dem Nachlass zu entnehmen.

  Die Teilungsanordnung macht nur Sinn, wenn im Nachlass mehrere Immobilien vorhanden sind oder sich neben der Immobilie auch andere Vermögensgegenstände befinden.

• Grundstücksvermächtnis

  Eine Immobilie muss nicht zwangsläufig vererbt werden. Der Erblasser kann die Immobilie auch im Wege eines Vermächtnisses zuwenden (Grundstücksvermächtnis). Der Vermächtnisnehmer wird nicht Erbe, erhält aber gegen die Erben einen Anspruch auf die Übereignung der Immobilie.

  Der Vorteil des Vermächtnisses ist, dass der Vermächtnisnehmer nicht zur Erbengemeinschaft gehört. Er muss sich daher nicht mit den Erben auseinandersetzen. Den Vermächtnisanspruch kann er unmittelbar nach dem Erbfall geltend machen und er braucht die Nachlassteilung nicht abzuwarten. Auch haftet der Vermächtnisnehmer nicht für Nachlassverbindlichkeiten.

  Der Nachteil des Vermächtnisses ist, dass der Vermächtnisnehmer nicht automatisch das Eigentum an der Immobilie erhält. Vielmehr muss er seinen Vermächtnisanspruch erst einmal gegen die Erben gerichtlich durchsetzen. Bis dahin bleibt der Erbe Eigentümer der Nachlassimmobilie und kann sie ungehindert an Dritte veräußern. Gläubiger des Erben können ebenfalls auf die Immobilie zugreifen, indem sie die Zwangsvollstreckung in das Nachlassvermögen betreiben.

  Expertenrat

  Sichern Sie Ihre Position als Vermächtnisnehmer ab und lassen Sie sich eine Vormerkung im Grundbuch eintragen. Sämtliche nachträgliche Verfügungen der Erben bleiben Ihnen gegenüber unwirksam.

  Der Erblasser kann aber auch einem Erben zusätzlich zum Erbteil das Grundstücksvermächtnis zuwenden (Vorausvermächtnis). Der Erbe gehört dann zwar zur Erbengemeinschaft und haftet für Nachlassverbindlichkeiten, er darf aber die Übereignung der Immobilie im Voraus verlangen.

• Wohnungsrechtsvermächtnis Nießbrauchsvermächtnis

  Soll das Kind des Erblassers die Immobilie erben, muss der überlebende Ehegatte für den Todesfall abgesichert werden. In der Regel räumt ihm der Erblasser ein lebenslanges Wohnrecht in Form eines Wohnungsrechtsvermächtnisses an der vererbten Immobilie ein.

  Weitreichender als das Wohnungsrechtsvermächtnis ist das Nießbrauchsvermächtnis. Der Vermächtnisnehmer hat zusätzlich das Recht auf die Erträge aus der Immobilie, z.B. Mietzinsen.

• Auflagen

  Das Vererben von Immobilien kann auch an bestimmte Auflagen geknüpft werden wie z.B. das Verbot, die Immobilie zu veräußern.

• Vorerbschaft Nacherbschaft Testamentsvollstreckung

  Durch die Anordnung der Vorerbschaft und Nacherbschaft im Testament oder Erbvertrag, wird verhindert, dass Dritte (Gläubiger, Sozialversicherungsträger) auf die Immobilie zugreifen können, solange sich die Immobilie beim Vorerben befindet. Für den Nacherbfall kann mit der gleichen Wirkung eine Testamentsvollstreckung angeordnet werden.

• Vererben von Immobilien durch Erbvertrag

  Beim Erbvertrag handelt es sich um eine lebzeitige Vereinbarung zwischen dem Erblasser und einer anderen Person über die Erbfolge. Der Erbvertrag bedarf zwingen der notariellen Beurkundung.

  Der Erblasser hat die Möglichkeit im Rahmen des Erbvertrags, die Art und Weise der Immobilienübertragung zu regeln, indem er eine Person als Erben der Immobilie einsetzt, ein Grundstücksvermächtnis anordnet sowie bestimmte Auflagen erteilt.

  Der Vorteil des Erbvertrags ist, dass vertragsmäßige Verfügungen über Erbeinsetzungen, Vermächtnisse und Auflagen bindend sind und nicht wie bei Testamenten grundsätzlich widerrufen werden können.

  Darüber hinaus kann der Erblasser mit dem Vertragspartner Vereinbarungen für den Erbfall treffen, z.B. Erbverzicht, Pflichtteilsverzicht.